Cas 5
M et Mme C. sont retraités, ils perçoivent 7000 € de retraite mensuelle. Ils ont 1 fils. Ils sont propriétaires de leur résidence principale à Puteaux, sans dette.
Madame C. souhaitait continuer à avoir une activité professionnelle et en profiter pour aider leur fils. Elle a créé une SAS unipersonnelle et ouvert un institut de beauté en Région parisienne. Son fils travaille avec elle et reprendra la société en temps voulu.
Manquant de fonds propres pour l’ouverture de l’institut, Mme C. a souscrit un prêt personnel revolving de 22K€ et a obtenu l’aide d’une amie pour 50K€.
Elle souhaite absolument rembourser ces 2 dettes et disposer de trésorerie dans sa société. Elle nous a sollicités pour obtenir un prêt hypothécaire amortissable de 100 000 €
Ce que nous avons obtenu :
La banque a considéré que les pensions de retraites permettant d’assurer le paiement des échéances de prêt même si l’activité de la société de madame C. ne devait pas se poursuivre.
Un point semblait difficile, la banque ne peut pas intervenir en financement ou refinancement de prêts à la consommation. Or, la demande de la cliente entrait justement dans ce cadre. Pour contourner le
Problème, nous avons monté le dossier intégralement en injection en compte courant dans la société
de madame qui a immédiatement procédé à un remboursement de compte courant d’associé qui a
permis de solder le prêt personnel et la dette privée. La cliente a gardé dans les comptes de sa société environ 25K€ de trésorerie.
Pourquoi ce dossier ne trouvait-il pas de solution avant notre intervention ?
Mme C. avait sollicité plusieurs banquiers avant notre intervention. Chacun d’entre eux a refusé de la financer car aucun ne voulait s’engager pour une prêt professionnel sur une personne à la retraite.
Mme C. a donc décidé d’autofinancer intégralement l’ouverture de sa boutique. Manquant de trésorerie pour boucler son budget, elle a reformulé une nouvelle demande aux banquiers lorsque la société était en activité. Elle a de nouveau essuyé plusieurs refus car cette fois, le financement intervenant après l’ouverture de l’activité, et non au moment du montage de la structure, les banquiers ont cette fois estimé que cette demande relevait d’une mauvaise appréciation du besoin et donc de la mauvaise préparation de son projet. (sic, sic…)
04 50 68 17 88
Une question ?
Cas 6
La SCI B. détient un immeuble à Pantin en Seine Saint Denis. Les associés de cette société sont issus d’une famille d’entrepreneurs dans le bâtiment. Ils ont acheté cet immeuble au début des années 2000 avec des fonds propres et ont commencé des travaux de rénovation importants. Suite à un accident du travail, le gérant a dû cesser sont activité pendant plusieurs mois et n’a pas été en mesure de gérer les comptes de l’immeuble.
Nous avons été contacté par un des associés pour refinancer les comptes courants, renflouer 12 000€ de découvert bancaire de la SCI. Cet immeuble étant grevé par une hypothèque pour un prêt immobilier octroyé par la BPN, nous avons dû aussi le racheter afin d’être en premier rang hypothécaire
Pourquoi ces clients n’ont pas trouvé de financement en France ?
• 2 des 4 associés ont des revenus issus directement de la gestion de l’entreprise familiale de bâtiments ; pourtant, cette société qui existe depuis plus de 10 ans, fait des bénéfices.
• Un des associés, proche de la retraite, est en congés suite à un accident de travail et ne reprendra certainement pas son poste avant sa retraite.
• Les revenus salariés du 4ème associé ne couvrent pas à eux seuls les remboursements d’emprunt.
• C’est l’entreprise familiale qui entreprendra les travaux sur l’immeuble, facteur bloquant pour plusieurs établissements
• La SCI présente un découvert bancaire de 12 000€ considéré comme une absence de gestion donc facteur aggravant dans notre système bancaire.
Pourquoi notre partenaire a accepté ce dossier ?
• Les loyers actuels couvrent le montant du prêt octroyé
• Les loyers futurs conforteront la balance économique de la SCI
• Le montant du prêt n’excède pas 35% de la valeur de l’immeuble (LTV =35%) et le quartier est en pleine reconstruction.
• La société familiale a prouvé sa stabilité.
• Une visite de l’immeuble a démontré que ce dernier a déjà fait l’objet de gros travaux d’amélioration et d’aménagement, les appartements visités étaient tous en excellent état.
• Le découvert bancaire relève d’un évènement conjoncturel et non structurel
Points forts de notre partenaire :
• Pas de blocage particulier sur le métier de l’emprunteur
• Prêts taux fixe in fine ou amortissable
• L’objet du financement peut être très large
• Pas d’obligation d’assurance
• Prêt transportable sur une autre opération
Cas 4
La famille S. est propriétaire d’un immeuble sise rue Oberkampf, 75011 Paris.
L’immeuble est détenu en indivision, la mère détenant l’usufruit et les 3 filles la nue-propriété. La mère à 102 ans. La famille recherche un financement de 250 000 € pour effectuer des travaux dans l’immeuble. Il doit refaire le plancher du 1er étage. Ce sont des travaux de mise aux normes de la structure, indispensables et obligatoires. Ils n’ont pas réussi à obtenir de financement depuis 2010 à cause de l’âge de l’usufruitière.
Ce que nous avons obtenu :
Pour pouvoir réaliser le financement, 2 points étaient indispensables. Nous devions certifier que l’usufruitière était apte à signer un engagement de crédit et les revenus locatifs devaient permettre le paiement des mensualités de crédit.
Nous avons fait procéder à une expertise médicale dont le résultat a confirmé l’aptitude de l’usufruitière. Les loyers encaissés sont de 150K€ par an.
Nous avons obtenu un prêt amortissable de 250 000 € sur 8 ans avec une garantie hypothécaire de 1er rang sur l’immeuble, la caution solidaire de tous les indivisaires et la cession des loyers d’un des locataires.
Pourquoi ce dossier ne trouvait-il pas de solution en France ?
L’âge de l’usufruitière était le point bloquant pour toutes les banques sollicitées par les indivisaires et leurs conseils.
L’actif en garantie est un bien à caractère commercial. Peu de banques acceptent de prendre ce type d’actif en garantie.
Cas 3
Madame M. est veuve, elle a 78 ans et a un fils unique.
Elle est propriétaire de sa résidence principale dont elle détient l’usufruit et son fils unique la nue-propriété. Elle compte vendre la maison dans quelques années.
Son fils a ouvert un restaurant en Inde et a besoin de fonds pour en assurer la pérennité. Madame M. recherchait un prêt pour à la fois financer 15 000 € de travaux sur sa maison, disposer de trésorerie pour aller voir son fils à sa guise et lui apporter une aide financière pour son projet.
Elle a fait des demandes de financement auprès de plusieurs banques, systématiquement refusés à cause d’une part de son âge et d’autre part car il s’agit d’un prêt de trésorerie non affectée.
Ce que nous avons obtenu :
Nous avons obtenu un prêt hypothécaire in fine sur 3 ans à condition que son fils restitue s part de nue propriété.
Montant du prêt : 60 000 €
Type : In fine
Durée : 3 ans
Garantie : hypothèque de 1er rang sur la résidence principale de Mme M
- Pas de pénalité de remboursement anticipé
- Pas d’obligation de souscription d’assurance de prêt
- Pas d’ouverture de compte dans la banque ayant octroyé le financement
PRETS HYPOTHECAIRES REALISES AVEC
NOS PARTENAIRES ETRANGERS
Cas 2
Monsieur et Madame R sont propriétaires d’une grande maison avec une dépendance de 110 M2. Le bien est valorisé à 800 000 €.
La maison étant trop grande, M et Mme R. ont décidé de la mettre en vente et de réaliser 250 000 € de travaux dans la dépendance afin qu’elle devienne la future résidence principale.
Ils recherchaient un prêt In Fine afin de ne pas grever leur trait de vie et prévoyait de rembourser le capital à la vente de leur maison. Aucune banque ne les a suivi pour 2 raisons différentes :
Soit la banque sollicitée considère qu’un prêt relais ne doit être utilisé strictement que pour un achat immobilier or, dans leur cas de figure, il s’agit d’une enveloppe de travaux.
Soit la banque considérait que la mise en vente de la maison ne pourrait avoir lieu que lorsque les travaux de l’annexe seraient terminés or, un prêt relais est d’une durée de 24 mois maximum, durée jugée insuffisante pour à la fois mener les travaux à leur terme et vendre la maison.
La banque de M et Mme R. leur a proposé un prêt travaux en amortissable, solution qu’ils ont refusé compte tenu du montant des mensualités de crédit.
Ce que nous avons obtenu :
Nous avons obtenu un prêt hypothécaire In fine d’une durée de 5 ans avec paiement mensuel des intérêts.
Les fonds sont directement remis au client leur laissant la totale liberté de la gestion de leur budget travaux sans avoir à justifier de règlement de factures
- Montant du prêt : 275000 €
- Type : In fine
- Durée : 5 ans
- Pas de pénalité de remboursement anticipé
- Pas d’obligation de souscription d’assurance de prêt
- Pas d’ouverture de compte dans la banque ayant octroyé le financement
Cas 1
Monsieur et Madame B. ont un fils parti s’installer en Angleterre. Celui-ci fait l’acquisition d’un appartement pour 500 000 €, il obtient un accord de financement de 350 000 € par un établissement anglais mais ne dispose pas des fonds manquant pour boucler son budget.
M et Mme B. ont sollicité leur banque et plusieurs autres établissements pour obtenir un crédit non affecté de 150 000 €. Ils n’ont pas trouvé de solution car soit les établissements ne proposent pas de financement de ce montant non affecté et d’autre part Monsieur a 75 ans et madame 68 ans.
Ce que nous avons obtenu :
Nous avons obtenu un accord de financement pour un prêt de trésorerie non affecté de
160 000 € sur 8 ans sans assurance de prêt
- Montant du prêt : 160 000 €
- Durée : 8 ans
- Type : amortissable
- Garantie : hypothèque de 1er rang sur un appartement de la région lyonnaise appartenant aux emprunteurs valorisé à 300 000 €
POINTS FORTS DE NOTRE PROPOSITION
- Prêt sans obligation d’assurance décès
- Pas de changement de banque
- Pas de pénalité de remboursement anticipé
- Prêt de trésorerie libre d’utilisation
04 50 68 17 88
Une question ?
